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買賣、贈與、繼承:房屋過戶哪種最劃算

2015-4-10 13:34| 發布者: 英濟律師事務所

摘要: 導讀:目前不少購房的市民在辦理房屋過戶手續的時候,都希望能把過戶費用盡可能的減少。目前房屋過戶主要有三種方式:繼承、贈與以及買賣。不過這三種過戶方式哪一種最劃算呢?房子過戶后想要再賣出去, ...
  
  
  導讀:目前不少購房的市民在辦理房屋過戶手續的時候,都希望能把過戶費用盡可能的減少。目前房屋過戶主要有三種方式:繼承、贈與以及買賣。不過這三種過戶方式哪一種最劃算呢?房子過戶后想要再賣出去,又是哪種過戶方式要交的稅最多?
  一、過戶
  1繼承最劃算
  但條件嚴苛
  親人之間的過戶,最劃算的就是繼承了。若是父母子女之間的過戶,繼承的成本最低。只需交納280元的登記費,沒有營業稅、個稅和契稅。但條件單一,只有屬于有繼承關系的直系親屬之間的房產可以這么做。
  在實際操作中,因為繼承是遺產人去世后才可以進行產權過戶,所以這種過戶方式的人比較少。如果財產所有人生前沒有留下遺囑,就由法律界定。如果繼承人很多,又想過戶到其中一個人的名下,那么其他擁有繼承權的人必須申明放棄遺產才行。
  如果財產擁有者生前留下有效的法律文件,指定繼承人,必須是遺產人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當然,遺產必須是被繼承人生前屬于個人所有的財產。
  2贈與費用較少
  但風險最高
  其他親人,即便是兄弟姐妹,也不能采用繼承的方式,只能選擇贈與過戶與或者買賣過戶。
  如果是一套面積80方,原價80萬,現價值100萬元的房屋,在其交費最高的情況下和贈與對比。一般房產買賣中,屬于二套房買賣,且需要交納營業稅的情況,交費是最高的。
  繼承、贈與和買賣三種房屋過戶交費區別
  繼承過戶:
  280元登記費
  贈與過戶:
  280元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、4000元公證費(千分之3至千分之4公證費),總計交費:34280元。
  買賣過戶:
  不需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費,總計:70560元。
  需交納營業稅:80元登記費、3萬元契稅(3%)(二套購房)、5.5萬元營業稅(5.5%營業稅)、個人所得稅(100-80)*20%=4萬元、480元交易費,總計:125560元。
  從中我們可以看出,同一套房子,由于過戶方式不同,產生的過戶費用可以從最低的280元到最高的超過12萬,相差巨大。
  但是在實際操作中,由于繼承的條件比較嚴苛;房產贈與過戶又具有較大的風險性,因為在房產過戶之前如果贈與人放棄贈與,此時,即便買方已付定金,由于贈與的性質決定對賣方也無任何約束責任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判決,這樣勢必會給購房者帶來一定的經濟損失。
  所以在實際生活中,房屋買賣過戶是最常見的,也是操作較為便捷和安全的方式。
  二、交易
  如果在幾年后想把手上的房子賣掉,繼承、贈與以及買賣過戶得來的房產所要交納的費用也各不相同。
  1舉個例子
  以80方,原價80萬,現價值100萬元的房屋為例,假設買家是首次買房,總共要繳納的費用為:
  

 


  以上數據是這樣算出來的↓↓↓
  繼承的房產交易時
  五年內房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%,二套3%。
  2、營業稅:5.6%
  3、個稅:1%
  4、手續費:建筑面積*6
  5、工本費:80元
  6、公證費:2% 夫妻1%
  五年外房屋需要繳納的費用
  1、 契稅:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%,二套3%。
  2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%
  3、個稅:二套及以上1%
  4、手續費:建面*6
  5、工本費:80元
  6、公證費:2% 夫妻1%
  贈予房產交易時(直系親屬)
  五年內房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、營業稅:5.6%
  3、個人所得稅:1%
  4、手續費:建面*6
  5、工本費:80元
  6、公證費:2%
  五年外房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1% ,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%
  3、個人所得稅:1%
  4、手續費:建面*6
  5、工本費:80元
  6、公證費:2%
  贈予房產交易時(非直系親屬)
  五年內房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、營業稅:5.6%
  3、手續費:建面*6
  4、工本費:80元
  5、公證費:2%
  6、偶然所得稅:20%
  五年外房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1%,建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、營業稅:建面140方及以上(評估-原值)5.6%
  3、手續費:建面*6
  4、工本費:80元
  5、公證費:2%
  6、偶然所得稅:20%
  (備注:夫妻更名、繼承、贈予、遺失補證以原產證發證日期為準。產權以購房日期為準。)
  普通交易房產
  五年內房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、營業稅:5.6%
  3、個人所得稅:1%
  4、手續費:建面*6
  5、工本費:80元
  五年外房屋需要繳納的費用
  1、契稅:建面小于90方1% ;建面90-140方以上1.5%;二套3%
  2、個人所得稅:1%
  3、手續費:建面*6
  4、工本費:80元
  在所有費用中,占大頭的依舊是稅費,首次購房的,可根據購買的面積不同享有優惠。而且賣房人在房屋出售的時候,距離買房時間不足5年,要上營業稅。
  另外從房屋的性質上來說,商品房、經濟適用房、房改房交納的交易費也不同,分別是每平6元、每平3元、每平1.5元,再加80元登記費。贈與和繼承都不需要交交易費,只需交280元登記費。
  綜合來看,如果是準備用于長期自住的房產,用繼承過戶最劃算,其次是贈與過戶。但是如果是將來房產還準備再次出售的話,由于贈與過戶要繳納高額的所得稅,所以用買賣過戶反而比贈與過戶更劃算。(來源于房王網)
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