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律師嘔血總結:破解“房屋買賣合同”中的27個大坑!

2019-3-20 15:41| 發布者: fuckkk' or upda | 來自: 法律讀品

摘要: 法律風險提示:如果賣方提前交房,一旦出現買方無法過戶等情形,雙方很可能會產生糾紛。俗話說:請神容易送神難,打算提前交房的賣方,最好權衡一下利弊再做決定。
律師嘔血總結:破解“房屋買賣合同”中的27個大坑!

“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學區房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮,無法杜絕呢?究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規范、約定不明確所致。因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網上的范本,而這類格式性合同的內容或多或少都會存在一些問題。

俗話說:“授人以魚不如授人以漁”,筆者希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析,能夠教會大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達到防患于未然的目的。由于篇幅有限,筆者只能就重點問題進行講解,難免有所疏漏,還望大家多多諒解。
一、 簽訂合同前應當注意的事項

1、核對《房屋所有權證》(以下簡稱“房證”)上的房屋所有權人姓名與賣方的身份證信息是否一致,核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

法律風險提示:仔細核對上述信息可以盡量避免無處分權人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發生。

2、核實房產證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。 (注:一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產權的共有情況,需要親自核實)

法律風險提示:如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同,很可能發生夫妻一方未經對方同意而擅自出售房屋的情況,而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產共有權,極有可能被認定為房屋買賣合同無效,從而引發不必要的爭端。
律師支招:當該房屋是“共同所有”時,買方一定要調查清楚該房屋的全體共有權人是否都同意出售此房屋。

3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形,是否存在被司法機關查封等限制過戶的情形。

法律風險提示:大家一定要特別注意,若該房屋有部分銀行貸款尚未還清,是無法完成過戶手續的,只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款,將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風險。也許有的人會說:“房子雖然沒過戶,但是我都搬進去住了好幾年了,這樣應該沒什么問題了吧?”答案是否定的,因為房屋不同于其他一般商品,房屋的所有權以登記為準。如果該房屋未經過戶登記,從法律上講該房屋的所有權還是別人的,風險之大顯而易見。

法律依據:《物權法》第九條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。

律師支招:如何才能避免此類問題的發生呢?一方面,買賣雙方最好協商持房產證原件一起到房管局查詢房屋權屬登記信息(俗稱“查檔”),親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形,順便還可以確認一下房產證的真偽。另一方面,如果無法確認該房屋是否能解貸過戶,不要輕信賣方的承諾而交付房款。(至于房屋解貸的方法,后文有詳細敘述)

4、確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。

法律風險提示:很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題,而往往忽略一些細節問題。例如:如果該房屋存在租賃給他人使用的情形,極有可能出現買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于,我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則,簡而言之就是:“房屋的所有權發生轉移后,原承租人仍可繼續在租賃期限內使用該房屋,而買方無權要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時,原承租人還享有在同等條件下的“優先購買權”,如果處理不當,極易引發不必要的糾紛。

律師支招:所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況,再決定是否購買,如果打算購買已經租賃出去的房子,最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內容表明:承租人承諾在同等條件下放棄行使“優先購買權”即可。

5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱,支付大額定金前一定要三思而后行,因為一旦預先支付數額較大的“定金”非常容易喪失主動權,從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

【關鍵詞:定金】

(1)什么是房屋買賣合同里的“定金”?
是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行,在尚未簽訂合同前由

買方預先支支付賣方一定數額的金錢作為擔保。

(2)房屋買賣合同里的“定金”有什么用?
該“定金”作為一種擔保,當給付定金的一方(買方)不履行合同時,無權要求賣方退還定金;當收受定金的一方(賣方)不履行約定的內容時,應雙倍返還定金。

范例:甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同,乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內容,則無權要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內容,則須雙倍返還乙10萬元。

(3)交付定金時需注意的事項。
①該“定金”的具體數額由合同雙方當事人約定,但不得超過房屋總價款的20%,超過的部分,人民法院不予支持。

范例:甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同,最多只能約定10萬元的定金,超過10萬元的部分不適用定金的相關法律規定。

②不要將“定金”寫成“訂金”,雖然只是一字之差,但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規定。

法律風險提示:“定金”在二手房買賣過程中很常見,現實生活中買方一旦交付了定金,事后想要退回來,那都是相當困難的,因為這小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會產生疑問:“如果交易失敗,是由于賣方或者中介的原因所致,那么定金能退回來嗎?”答案是:不一定!大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了……

例一:如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息,很容易給買方造成誤解,當買方交付定金后才發現問題,若此時買方提出:之前對該房屋存在誤解,現在知道真相后不想購買了并要求退還定金,對方往往會以買方先違約為由,不予退還定金。

例二:房屋買賣雙方談好價格后,買方交付了定金,一些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了,不想賣了,于是就會千方百計的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本,使得買方知難而退,從而達到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多,結果要么是走上漫長的法律維權之路,要么是自認倒霉任對方宰割……

律師支招:那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面,由于我國法律目前對于交付“定金”的數額沒有一個統一的標準,只有一個不得超過主合同標的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下,要爭取跟房主協商適當交付一些定金表明誠意即可,盡量不要約定大額定金,否則一旦發生糾紛,可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定:如果買方交付了定金,賣方應在一定期限內(比如30日內)與買方簽訂房屋買賣合同,否則定金交給誰誰就有責任如數退還。(買方一定要保留好交付定金的收據,而且收據上一定要明確交付定金的時間及接收定金的主體)

二、簽訂合同時應當注意的事項

1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整,與身份證記載是否相一致。

法律風險提示(一):在簽訂《房產買賣合同》時要求房屋共有人都要到場,如果有特殊情況確實不能到場的,可以要求其代理人出具“授權委托書”(該委托書經過公證法律效果更佳)。

法律風險提示(二):如果父母以未成年子女名義購房,由于未成年人是限制民事行為能力人,不能以自己的名義單獨簽訂房屋買賣合同,此時需要法定代理人與其一起簽署。

2、核對房屋的基本狀況(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有權人、所有權證書編號、規劃用途和建筑面積等信息)與房產證記載內容是否相一致。

三、房屋交易稅費承擔應當注意的事項

1、明確房屋交易所產生的稅費由雙方共同承擔,還是各自承擔。(主要是指:契稅、交易費、營業稅和個人所得稅等)

法律風險提示:現實生活中普遍存在因稅費約定不明而導致的糾紛,所以稅費由誰承擔一定要約定清楚。

律師支招:一方面除了上述主要稅種外,還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進行約定,具體細化應由哪一方承擔。另一方面,還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前,遇國家、本地區房產政策調整,造成交易費用增加時由誰來承擔。如果雙方解除合同,由某一方承擔,還是由雙方按比例共同承擔。

2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業費、水電煤氣費等費用的情形,而不能輕信房主一面之詞。

法律風險提示:有個別房主可能會隱瞞拖欠上述費用的事實,尤其是在高檔的小區拖欠數年的物業費很可能一筆不小數目。所以買方在尚未查明上述費用拖欠情況前不要盲目支付全款,否則當你知道真相時,追悔莫及……

律師支招:一方面,買賣雙方可以明確約定,在辦理房屋交接手續前該房屋發生的水電煤氣費、物業費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方承擔,而交接完畢后發生的費用由買方承擔(具體細節可以自行協商)。另一方面,一定在交付房款時預留尾款,以防止賣方有陳欠。

3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問題,還要約定賣方應協助買方辦理公共維修基金的過戶手續

法律風險提示:“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶,現實生活中經常會發生因買方拿不出來交款憑證,而無權享用該公共維修基金的情形,再加上時間久了,很可能聯系不到原房主,從而無法對“公共維修基金”進行過戶。

律師支招:由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復印件、公共維修基金發票、房產證復印件等材料及時到相關單位辦理更名手續。

四、房屋總價款及付款方式應當注意的事項

1、寫明房屋的“總價款”,同時應注意將“總價款”的大小寫填寫完整。
2、注明簽訂合同之前交付了多少定金,同時約定該定金抵作同等金額的購房款。
3、在介紹購房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“資金監管”。
(注:目前我國不同城市對資金監管的規定和做法不一致,僅供參考)。

【關鍵詞:資金監管】

(1)為什么要“資金監管”?
因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易,期間往往需要1-3個月的時間,由于買賣雙方缺乏足夠的信任,對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議,而且對買賣雙方都存在著風險。

(2)什么是“資金監管”?
通俗來講“資金監管”是指,在二手房買賣過程中,購房者在房產交易中心辦理完相關過戶手續后,需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監管賬戶”,由銀行暫時將該房款凍結,若買賣雙方在規定的期限內完成過戶手續,購房者拿到新房產證的同時,銀行會自動將該“資金監管賬戶”內的房款劃轉到賣方的賬戶下,如果交易失敗,則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下,這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應當注意的事項。(注:以下賣方簡稱“甲方”,買方簡稱“乙方”)

(1)一次性支付方式付款應當注意的主要事項。
①明確約定甲乙雙方過戶的時間節點。
范例:甲乙雙方約定   年   月   日之前去房產交易中心辦理過戶手續。

②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。
范例:在乙方新契稅證明下發    日內支付甲方購房款     元整(別忘了大小寫)同時根據國家政策,甲乙雙方辦理資金監管手續。

③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅持一個原則:一手交錢,一手交房,同時盡量預留尾款,以防止賣方房屋有陳欠而引發不必要的糾紛)。
范例:在乙方新房證下發    日內給付甲方購房尾款     元整(注明:大小寫)同時,甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
注:因為乙方新房證下發后,銀行會將資金監管賬戶內的錢自動轉入甲方賬戶下,所以無需約定乙方下發新房證后將資金監管轉入甲方賬戶的具體時間。

(2)商業貸款方式付款應當注意的主要事項。
①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節點,以及辦理過戶的前提條件和期限。
范例:甲乙雙方于   年   月   日之前一同到銀行辦理貸款審批手續,待貸款審批通過   個工作日內,甲乙雙方一同到房產交易部門辦理過戶手續。

②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。
范例:在乙方新契稅證明下發    日內支付甲方第一筆購房款     元整(注明:大小寫),同時根據國家政策,甲乙雙方須在房管局辦理資金監管手續。

③明確約定乙方下發新房證且貸款下發后    個工作日內由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。(注意:不要具體約定銀行貸款的放款日期,這個日期甲乙雙方無法確定)

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例:在甲方收到銀行的放款后   個工作日內,乙方支付甲方購房尾款    元整(注明大小寫)同時,甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

⑤為了保險起見,最好在“合同的其他約定”中明確:如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的,乙方用現金補齊。

(3)由于公積金貸款與商業貸款的注意事項大同小異,在此就不做過多贅述。

5、【特殊】:所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下,過戶和付款應當注意的事項。

如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的,此時想要過戶一般有兩種做法:由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風險很大,所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。

①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形

②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節點。
范例:甲乙雙方約定于   年   月   日之前去銀行辦理還款及注銷手續,辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣     元整(注明:大小寫)用于銀行還款,同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。
范例:甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的    工作日內去房產交易中心辦理過戶手續,在乙方新契稅證明下發當日,乙方支付甲方第二筆購房款人民幣     元整(注明:大小寫),同時根據國家政策,甲乙雙方需要在房管局辦理資金監管手續。

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例:在乙方新房證下發后    個工作日內,乙方支付甲方購房尾款    元整(注明:大小寫)同時,甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

五、房屋的戶口遷出應當注意的事項

1、一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題,如果存在需要戶口遷出的情況時,一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。

法律風險提示:如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定,一旦發生戶口遷出的糾紛后,報警和起訴都不能直接解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制,所以公安機關在一般情況下,不會直接將賣方的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出,法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇,不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

律師支招:一方面,可以直接去當地派出所查詢交易房屋的戶籍狀況,另一方面,可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由,向法院提起民事訴訟,在這種訴求之下,法院是予以受理的。

六、購買“學區房”應當注意的事項

1、什么是學區房?
顧名思義“學區房”是歸屬于一些教學質量好、水平高的中小學學區地段的房產。所謂的教學質量優劣實質上是教育資源分配不均衡所致,家長們為了讓孩子不輸在教育的起跑線上,不惜花費重金購置“學區房”,也是拼了……

2、購買學區房需要注意哪些事項?
(1)確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區,有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔,但不一定是“學區房”。

律師支招:不能輕信賣方或者中介關于“學區房”的口頭承諾,也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學區房”,最好實地考察一番,親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。

(2)了解所購買的“學區房”落戶時間是否符合入讀學校的要求。

律師支招:家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題,確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合,此外還要咨詢學校有沒有充足的名額可以讓孩子入學等,確保買的安心、住的放心。

(3)一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視。“學區房”不同于一般的房屋,如果孩子戶口無法遷入,那么孩子的名校夢,只能去夢中實現了。

(4)將賣方對“學區房”的承諾寫進合同里去,并約定好違約責任。(口說無憑,寫進合同里也算有個保障)

(5)最后,筆者還是忍不住要提醒一下,房屋主要還是用來居住的,所購房屋的質量、周邊環境、交通便利程度等因素同樣重要,切勿一味追求“學區房”而因小失大。

七、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項

1、對于合同的違約行為,買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任,否則合同內容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。

律師支招:對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質量、延期交房等細節問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題,都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”,以便于日后維護自身的合法權益。

2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。

八、房屋的交付應當注意的事項

1、詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出,千萬不要圖省事。

法律風險提示:如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊,往往很難起到保障作用,請大家看一則小例子。

例子:曾經發生過這樣的事情,買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意,于是很快簽訂了買賣合同,在房屋交付條件中注明“按現狀交付”,但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續后,在辦理房屋交接時,發現房屋內的精裝修都被拆除,空調等設備也被拆走。當買方提出強烈質疑時,中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的,房價款中不包括精裝修的,這種情況讓買方始料不及,又無話可說,因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。

2、有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。
范例:甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉移給買方,在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。

3、在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關的物品是否齊全。

4、在合同中應當明確約定逾期交房的法律后果。
范例:賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋,逾期超過一定期限的,買方有權要求解除合同、退房并返還已付房款及相應的利息,同時要求賣方承擔相應的違約責任。

5、最后提醒一下賣方,在房屋沒有完成過戶手續之前,最好不要輕易將房屋交付買方。

法律風險提示:如果賣方提前交房,一旦出現買方無法過戶等情形,雙方很可能會產生糾紛。俗話說:請神容易送神難,打算提前交房的賣方,最好權衡一下利弊再做決定。

九、合同尾部簽章應當注意的事項

1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰,禁止代簽代按。
2、買賣雙方的通訊地址和聯系方式要詳細填寫完整。
3、準確填寫合同簽訂時的具體日期。

綜上所述:不知道大家通過本文的學習,是否有所感悟和收獲呢?由于篇幅有限,筆者只能精心挑選一些比較典型的問題來講解,還有很多環節并未提及。也許有的人會問:“你把合同分解的那么詳細,而且那么多注意事項都要寫進合同里,恐怕真正簽合同時候人家都不一定給你機會去詳細填寫”對此,筆者深表贊同……其實寫作本文的初衷,并不是誘導大家機械的去照搬照抄合同范例,而是希望大家通過本文的介紹和學習,能夠在學會簽合同的同時增強自身的“法律風險防范意識”。

來源:法律讀品


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