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因房價暴漲開發商舉報自己無證賣房案終審改判:駁回開發商請求!

2019-1-3 11:09| 發布者: fuckkk' or upda

摘要: 12月29日,西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業集團有限公司(以下簡稱聞天公司)確認合同無效糾紛案作出終審判決,判決撤銷西安市長安區人民法院一審判決,駁回聞天公司確認合同無效的訴訟 ...

來源:西部網

作者:西安中院

 

12月29日,西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業集團有限公司(以下簡稱聞天公司)確認合同無效糾紛案作出終審判決,判決撤銷西安市長安區人民法院一審判決,駁回聞天公司確認合同無效的訴訟請求。

 

 

聞天公司訴李琛茹確認合同無效糾紛一案,西安市長安區人民法院于2018年6月14日一審宣判,判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認購合同無效。宣判后,李琛茹不服提出上訴,西安市中級人民法院依法立案受理,組成合議庭公開進行了審理。

 

法院經審理查明,聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產“紫杉莊園”項目的土地使用權證,2012年1月19日取得建設用地規劃許可證,案涉房地產項目于2016年5月動工建設。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認購合同,李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂, 6月2日取得建設工程規劃許可證,7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日,聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由,將李琛茹起訴至法院,請求確認雙方簽訂的認購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預售許可證。二審期間,李琛茹申請撤回上訴,法院經審查依法不予準許。


西安市中級人民法院經審理認為:

 

雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內部認購合同”,但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內容進行了明確約定,合同內容已經具備了商品房預售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認可簽訂商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示,且在合同簽訂當日李琛茹即支付了房屋總價款1204000元。


根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第一條規定,雙方之間形成了商品房預售合同法律關系。


聞天公司在自身合同目的已經實現情形下,非但不積極履行應盡的合同義務,面對房地產市場出現價格大幅上漲,反而主張合同無效的做法,違背誠實信用原則。聞天公司簽約時未取得商品房預售許可證,雖然違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規定,但是并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。


聞天公司作為房地產開發企業,對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的,對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。現聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟,真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益,其行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀,彰顯司法公正,人民法院對此種行為不應予以支持。


西安聞天科技實業集團有限公司與李琛茹確認合同無效糾紛案宣判后,西安中院召開新聞發布會上,會上,西安中院相關負責人就公眾關注的熱點回答了記者提問。


問:本案中當事人簽訂的《內部認購合同》是什么性質的合同?

 

答:合同的性質的認定并不僅僅根據合同的名稱,而是以當事人合同中的內容為基礎,結合雙方當事人的訂立合同目的和真實意思來綜合判斷。本案雙方簽訂的合同內容具備了商品房預售合同的主要條款。在合同簽訂當日,李琛茹即支付了房屋總價款1204000元,聞天公司也向李琛茹出具了收到購房款的收據,并按照約定收受購房款。聞天公司與李琛茹在本案訴訟過程中也一致認可雙方簽訂的該認購合同實質上就是商品房預售合同。因此,本案中雙方簽訂的合同是商品房預售合同,是本約合同而非預約合同。

 

問:商品房預售應符合什么條件?

 

答:《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定,商品房預售,應當符合下列條件:

 

(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

 

(二)持有建設工程規劃許可證;

 

(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;

 

(四)向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

 

本案中聞天公司作為房地產企業對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的,對自身不辦理商品房預售許可證即進行商品房預售行為的違法性應當是明知的。

 

問:本案中聞天公司以自己違法為由主張合同無效,對該行為如何認識?

 

答:法諺云:任何人不應從自己的違法行為中獲益。本案中,聞天公司違法銷售在先,在房價大幅上漲的情況下,又提起訴訟,以自己違法為由,主張合同無效,與社會主義核心價值觀及人民群眾公平正義的認知相背離。

 

問:二審法院認定聞天公司與李琛茹之間的商品房預售合同有效是基于什么理由?

 

答:首先,李琛茹在簽訂認購合同當日即支付了全額購房款,聞天公司在自身合同目的已經實現情形下,非但不積極履行應盡的合同義務,面對房地產市場出現價格大幅上漲,反而主張合同無效的做法,顯然違背誠實信用原則。


其次,聞天公司作為房地產開發企業,對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的,對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。現聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟,真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益,聞天公司的行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀,彰顯司法公正,對此種行為不應予以支持。


最后,聞天公司簽約時未取得商品房預售許可證,違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規定,但是并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。因此,二審法院認定雙方的商品房預售合同有效。

 

問:上訴人在二審中提出撤訴,法院為什么沒有支持?

 

答:根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十三條規定,第二審人民法院判決宣告前,上訴人申請撤回上訴的,是否準許,由第二審人民法院裁定。即是否準許當事人撤回上訴,由人民法院依職權決定。其次,根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十七條規定,在第二審程序中,當事人申請撤回上訴,人民法院經審查認為一審判決確有錯誤,或者當事人之間惡意串通損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的,不應準許。本案中,一審判決存在錯誤,故法院不準許當事人撤回上訴。

 

問:作為消費者,在購買商品房時應注意些什么?

 

答:商品房關系到人民群眾的切身利益,屬于大宗商品,從法律上講,群眾在購買商品房時,首先,應審查開發商是否具有相應開發資質;其次,要審查所涉樓盤的手續是否齊全,即是否“五證”齊全,包括國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。再次,應注意商品房買賣合同的主要條款,包括房屋的基本情況、付款方式、交付時間、交付標準、產權證的辦理期限、違約責任等內容是否均有明確的約定。

 

問:本案對于規范房地產市場有什么積極影響?

 

答:人民法院作為國家審判機關,依法平等保護各類市場主體,對于國有企業和民營企業,小企業和大企業,均一視同仁,平等保護。只要企業合法經營,誠實守信,人民法院將依法維護企業的合法權益,但是不論國有企業還是民營企業試圖通過違法經營,違背誠信來謀取不當利益的行為,也必然得不到人民法院的支持。本案二審判決最終駁回聞天公司的訴訟請求,對于規范房地產市場經營秩序、促進企業建立誠實信用的規則意識均具有指引意義。

 

問:除依據法律規定外,法院還基于哪些考慮作出本案判決?

 

答:人民法院在審理案件時,除了嚴格依據法律規定外,還必須遵循社會主義核心價值觀,維護社會公平正義,充分發揮個案審理和裁判對弘揚法治精神、維護社會秩序、引領社會風尚的重要作用,努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。

 


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