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一線樓市永不落?當初東京也這么說,然后就跌了80%

2016-3-7 12:18| 發布者: scyjlaw | 來自: 金融民工

摘要: 為什么中國硬幣最大的面值是一元,而日本硬幣面值最大的是500塊,最離奇的是韓幣更不值錢了。在東亞國家想成為億萬富豪,首選是韓國,只要收集到2000張大韓幣就夠了!這背后暗藏著匯率的玄機,先聽一則故事。
姜超:從五千塊一個的玩具說開去
——兼談在日本路演的一些隨感
 
來源:姜超宏觀債券研究
作者:海通宏觀姜超、顧瀟嘯等
為什么中國硬幣最大的面值是一元,而日本硬幣面值最大的是500塊,最離奇的是韓幣更不值錢了。在東亞國家想成為億萬富豪,首選是韓國,只要收集到2000張大韓幣就夠了!這背后暗藏著匯率的玄機,先聽一則故事。
從五千塊一個的玩具說開去
晚上和老婆視頻,給我講了兒子的一個八卦,話說他今天下午和小伙伴去上英語課,路上拿出新玩具跟小伙伴得瑟:“我這個奧特曼是姑姑從日本買的,5000日元呢!”小伙伴立即驚呆了:“5000塊!”對于還在學習個位數的小朋友們而言,1000塊好像用上雙手雙腳都不夠數了!娃媽被雷到了,只好出面解釋:“日元比我們的人民幣便宜,1塊人民幣差不多等于17塊日元。”兒子趕緊插話:“我知道的,我知道的,日元最近貶值很多,都是因為他們商業不好。”小伙伴表示聽懂了!然后一旁的媽媽們驚呆了,晚上洗腳的時候娃媽問兒子長大了要不要和爸爸一樣做研究猿,小朋友很害羞的臉紅了。然后娃媽提醒我以后打電話要注意一點,別看娃小,啥都能聽進去一些。
最近幾天跟隨海通機構和國際業務部宋總在日本路演,過來的時候沒有準備,到了羽田機場準備去換錢,同行的海通財富部楊總很大方的跟我說,他帶了很多日元,可以先借給我,然后就掏出了一堆大錢,隨便就給了我一張一萬塊的,沒錯,一張就是一萬塊日元。
這兩天我去超市買過一次水果,打過一次車,然后發現錢包被塞滿了硬幣,咱們中國的硬幣最大的面值是一元,我手里頭日本的硬幣面值最大的是500塊。
我記得以前去韓國出差的時候更夸張,最大面額的鈔票是5萬韓幣。
毫無疑問,在東亞國家想成為億萬富豪,首選是韓國,只要收集到2000張大韓幣就夠了!
為什么韓幣不值錢呢?
如果看一下歷史,可以發現韓幣一直在貶值。大家猜一下過去50年韓幣每年貶值多少?平均每年大約3%。1964年的時候1美元可以換256韓幣,最新的2016年,1美元可以換1200韓幣,過去的50年韓幣兌美元貶值了80%。
日元的歷史更長,在1897年日本實施金本位時,1美元=2日元,后來到1941年大約貶了50%,1美元=4.2日元,等到日本戰敗以后,日元就跳水了,1945年時1美元=15日元,1947年1美元=50日元,1948年1美元=270日元,1949年1美元=360日元,最新的1美元=112日元。
簡單算一下,過去100年日元兌美元貶值98%,大約也是每年貶值3%左右。
簡單比較一下,可以發現美元不愧是金邊貨幣,對所有貨幣幾乎都是長期升值。
但是如果再把美元和黃金比一下,可以發現其實美元也在不停貶值。在1900年的時候1盎司黃金=20美元,到1971年1盎司黃金=41美元,在1971年以前美元一直和黃金掛鉤,也就是大家可以拿著美元按比例和美國人換黃金。后來美國人發現撐不住了,就在1971年在布林頓開了個會,史稱布林頓森林會議,尼克松政府決定耍賴,宣布停止向外國政府履行用美元換黃金。
之后黃金兌美元一路上漲,到最新的2016年,1盎司黃金=1200美元,也就是過去的50年黃金兌美元漲了大約30倍。
簡單來說,就是在過去的100年,美元兌黃金每年平均貶值4%;在過去的50年,美元兌黃金每年平均貶值7%。
什么是最值錢的貨幣?毫無疑問肯定是黃金,因為黃金比美元還要保值!
為什么要算貨幣的價值呢?因為心里不踏實!
今年過年我去的是新西蘭,去過的所有景點,碰到的基本都是中國人,媒體說有5萬中國人在新西蘭過年。
這一次在日本,我和楊總去路邊的一家藥妝店買東西,發現店里面的顧客全是中國人,而且中文的導購有好幾個,我結賬的時候碰到的收銀員是日本人,也非常流利的跟我說“銀聯卡、簽名”!
今天晚上和日本東京交易所的客戶聚餐,他們的常務跟我們說起對中國人的印象,說非常感謝,因為前幾天在機場碰到了中國一家子聊天,發現都是過來購物的,買的東西一堆一堆,感謝中國人過來買東西。日本人發明了一個名字叫做“爆買”,來形容中國游客的給力貢獻,因為中國游客過去一年在日本花了800億人民幣購物,從馬桶蓋到化妝品,中國游客為日本經濟做出了巨大貢獻。
問題是,為什么中國人這么有錢呢?我們的錢從哪里來呢?
過去我們的錢是自己掙出來的,在07年以前,中國經濟增長保持在兩位數,大家的工資增長是實打實的。
但是在08年以后,中國經濟增速下行,大家的工資增長也沒有太大變化,為什么大家越來越有錢了呢?哪里在賺大錢呢?
最近大家都在討論房價,尤其是北上深的房價。媒體報道說上海的房子在春節期間每天跳價上漲,352套千萬級新房一天搶光;最近剛剛有開發商在北京南五環拍出了5萬元/平米的樓板價,深圳的房價就不用說了、因為是最貴的。
過去10年北上深的房價一直在漲,有個老同事跟我說未來1線城市的房價還會漲,趕緊買上海的房,理由是馬上無房可賣了,說什么上海的存量房庫存只夠賣3個月的,要趕緊去買,我也確實沒法反駁,在連續10年上漲的大趨勢面前,任何質疑好像都是蒼白無力的。
但是如果房價再漲下去,會發生什么呢?
此外,鄭重聲明一下本人目前依然代表海通工作,未來一段時間也會繼續以海通證券的名義發布報告,感謝大家的八卦和對我們的關心,未來不管在哪里,我們都會繼續做好研究這份有意義的工作。
當年在日本泡沫經濟的頂峰,有個段子是把東京賣了,可以把美國買下來。
那么假如把中國最貴的北上深賣了,可以買下哪里呢?
截止2015年,這三個城市的常住人口大約6000萬,平均每個地方2000萬,假定3口一家、戶均一套的話,對應的存量住宅大約2000萬套,假定每套房子平均100平米,對應的是20億平米的住宅存量,假定按照目前大約5萬/平米的均價,對應的市值大約是100萬億人民幣。
100萬億人民幣是什么概念呢?
美聯儲定期發布美國居民的財富數據,截止15年3季度,美國家庭總財富是100萬億美元,大約相當于600萬億人民幣,其中實物資產(包括房地產)的市值是30萬億美元,折合約200萬億人民幣。
簡單來說,把北上深賣掉以后好像足以買下半個美國了,相信把整個日本買下來也沒有太大的問題,東交所的朋友跟我們說整個日本的股市市值大約是35萬億人民幣,估計房地產市值也不會超過100萬億人民幣。
我們給日本的客戶說上海的房價去年漲了30-50%,他們都驚呆了,跟我們回憶在1989年的時候東京的房價也是一年漲60%,然后就沒有然后了。
所以,一線城市的房價不是不會漲,因為按照1月份14%的廣義貨幣M2增速,而且如果貨幣增速一直很高的話,確實支持房價繼續漲,因為歷史上中國房價漲幅與M2增速最相關。但是再這么一直漲下去的話,我們好像可以把全世界都買下來了,這好像有點怪怪的吧!
所以,真心希望貨幣增速能夠慢一點、房價漲得慢一點、地產泡沫小一點,這樣的話我們對人民幣的信心能夠更加踏實一點。
否則,可能大家都是億萬富豪,但可能又什么都不是。
最后,重要的話講三遍,黃金、黃金、還是黃金!歷史告訴我們,貨幣里面黃金絕對是最保值的,換美金不如買黃金!黃金,你值得擁有!

日本幾代人都被房子坑慘了

作者:齊俊杰
來源:齊俊杰(ID:qijunjie82)
日本跟中國很像,只不過他們先走了一步,率先崛起,率先炒房,率先炒股,率先被打殘……
現在你去日本,你看看東京的地價,房價似乎并不貴,基本上400-500萬人民幣一套100平米的房子還是有很多的,這個價格與北京上海這樣的一線城市相比,已經基本平價。
但日本人的收入,要遠遠高于我們,甚至是我們4-7倍,換句話說如果把收入因素考慮進去,那么日本人在東京買套100平米的房子,跟你在北京,上海花100萬買一套100平米的房子感受是一樣的。但是1萬元每平米的價格,已經足足過去了8年時間。

先看一張神圖,非常清晰,日本的房價已經快跌了30年,而日本跟我們一樣,上漲的時候都是一線城市漲,東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信,日本只有一個東京,東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源,所以東京房價不會跌。
東京買不起了就買東京圈,東京圈買不起了,就開始買6大城市,最后再買小城市,從漲幅上來看,甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅(有基數原因),這就是一種跟風炒作,不過潮起潮落,潮水總歸要退去。
90年代開始,泥沙俱下。別管什么一線城市還是二線城市還是東京核心圈,價格同樣是暴跌。只不過跌到后來,一線城市還能止血,而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌!有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子,當年傾其所有,現在跌了一半,每年還要交著沉重的賦稅。根本賣不掉。
日本朋友提到現在的房子,都是咬牙切齒,有一部分人徹底被房子綁架了,他們不得不繼續工作,只為了房子上的負擔,由于在日本開征了房產稅,大約每年的房產稅率是5%左右,這樣算下來一套500萬的房子,你每年要交的錢是25萬,雖然日本人收入高,但面對這樣一筆錢,也是相當的撓頭。日本還規定了,房子買賣要交重稅,贈與也要交稅。
這跟我們很像,于是日本人徹底瘋了,房子完完全全的砸在了手里,再也賣不動了。在日本曾有一個問卷調查:你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎?結果顯示,2000年以后,回答NO的占38.8%,首次超過YES的回答者。這意味著,經濟泡沫破滅以后日本人對房地產的想法完全改變了。
現在,買房子已經不是日本人一輩子的夢想,更像是一場噩夢,2009年的新房成交量比2000年減少了1/3。據日本國土交通省2012年發布的白皮書,1983年,40歲以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年間下降了約14%。所以盡管日本現在的租售比已經高達了8%,日本人還是更多的人選擇租房,也不買房。(中國的租售比只有2%,還不如銀行定期存款的利息高)

很顯然日本的房子也已經過剩了,隨著人口老齡化的到來,日本人不再需要那么多的房子,盡管東京的房價收入比已經不到9,日本的房子還是賣的不好。
房價收入比是一套房子的總價,除以一個地區家庭的平均年收入,用來展示一個家庭不吃不喝多久能買的起房子,東京人顯然是幸福的,9年他們就能買一套自己的房子。而在北京上海甚至,這個房價收入比已經超過了30,也就是說你用滿了工作年限,也已經買不起房了。
有人說日本經濟不好,那我們再看看世界的資本中心,金融中心,富人最多的城市紐約。

經過連續十年的上漲,紐約的房價依然出現了深幅度的下跌。雖然跌幅小于全美的跌幅,但是仍然下跌。
最后說回國內,看看我們的房地產現狀,遠比日本當年嚴重的多得多。

可以說二三線城市的房價泡沫已經破裂,而由于資金退守一線城市,所以抱團取暖反而加速了一線城市的最后瘋狂。接下來明年就會發生二線城市徹底崩盤,而不出兩年一線城市也會繼續分化。資金繼續退守一線城市的核心區域。最后大概只有中南海和天安門附近的房子不會下跌。因為那里根本沒有商品房。

一直在反復說去庫存,但現在中國在建的房子,和已經建好的房子,已經足足夠賣6-7年的時間。這還不算龐大的二手房基數。可見現在不是去庫存,而是庫存加速上升的時期。

那么一線城市和二線三線城市有多大區別呢?答案是沒什么區別,從庫存的消化來看,一線城市并不比二三線城市更好。三線城市已經完全沒救了,而二線城市還在玩命建設,正在一個作死的道路上飛快的飛奔。

地產商的資金已經越來越緊張了,房地產投資越來越困難。大部分地方都出現了嚴重的爛尾跡象,很多工地因為缺乏資金已經都停工了,去年上半年地產開發商從P2P拿了不少錢,到年底根本還不上,擺在他們面前的是,進一步抵押,以更高的利率再借錢,如果今年還賣不動,還是拿不到銀行的貸款,這屬于找死。
另一個辦法是放那不動,這屬于等死。他們期待的事情就是今年在各種國家政策的支持下,房地產能再火起來,房價蹭蹭往上漲,這才有起死回生的機會,但可能嗎?

最后看一張美國次貸危機后的房價數據圖,美國經濟出問題了,人民收入少了,房子的購買力也就降低了,房價跌了,然后進而影響美國的經濟。
而美國人想的辦法是,救助金融機構,讓金融跟房地產劃清界限。讓房價快速下跌,短暫陣痛之后,2012年房價就開始復蘇了,(美國人沒有老齡化這顆雷)美國經濟也開始復蘇。而我們明年的宏觀經濟將更加困難,還有大量企業要裁員,大量企業要轉型,一些傳統制造業可能完全過不下去了,居民收入降低是一個必然的趨勢(疊加上人民幣貶值的因素),那么房子的購買力必然下降,這是一個趨勢,這才是市場經濟。
而所謂讓農民去買房,支持金融租賃,取消限購云云的政策,起不到扭轉乾坤的作用。(數據來源:國金證券宏觀分析報告)

房產泡沫讓日本30年沒翻身!

來源:金融看客(微信號:jrkanke)
作者:水木然、milong
當一個國家的房價開始高攀時,說明這個國家的經濟即將盛極而衰。為什么呢?因為錢本身沒有價值,錢只有流動起來才有價值。當錢流動到房子這個環節時,就開始變成了鋼筋混泥土,凝固了、流動不下去了。日本就是前車之鑒,30年仍然沒有翻身!
大家仔細回想一下,其實最近五年以來,唯一可以掙錢的行業只有兩個:一個是房地產,一個是資本市場。資本市場我們這里暫且不論,提到房地產,我深圳的一個朋友告訴我,他前幾年在深圳買的幾套房子,僅僅今年一年就升值了1000萬!
就是因為房地產,有的人可以坐享其成,大發橫財。而有的人在崗位上勤勤懇懇、努力一輩子也掙不到一個落腳的機會。
如果在一個社會里,有的人不用勞動也可以掙大錢,而有的人勤奮刻苦依然換不來希望。試問:誰還會踏實的勞動?這個社會肯定是沒有希望的!這就是房地產的“機會主義”給中國經濟帶來的硬傷!
先展望下中國經濟的過去。二戰后經濟增速連續25年保持在7%以上的只有13個經濟體,剔除掉博茲瓦納、馬耳他、阿曼、香港、新加坡等微型經濟體,實際上只有中國、巴西、印度尼西亞、日本、韓國、馬來西亞、中國臺灣和泰國8個經濟體創造了所謂的高增長奇跡。
不過后來的情況大家已經了解,除了中國,其他經濟體在高增長的第四個十年中無一例外的跌落神壇,日本跌倒5%,韓國好一點,大概在6%。現在終于輪到中國了。
為什么各經濟體的經濟增長都開始進入低速階段?為什么中國在勉強保持7以上的高增速后仍然難逃厄運?為什么沒有一個國家可以長期保持高增速?
那么,今后的若干年,中國的經濟能否“返老還童”?難,我們來看中國面臨的最大的兩個問題:人口老齡化和中國房地產。
第一個故事關于中國人口老齡化
中國已經進入人口老齡化的時代,這一點大家深有體會,我們的養老金甚至不足以支持中國的老年人,國家已經放開二胎政策以保證青年勞動力的供應。這個故事就是關于老人和青年的故事。
假設有兩個國家,一個國家叫做“小鮮肉”,另一個國家叫做“大叔”。“大叔”有100個老人,“小鮮肉”有100個青年。青年都可以勞動,而且他們的勞動效率也比較高,所以他們一年能夠生產2000斤糧食。“大叔”國的100位老人沒有生產能力,但是他們還要吃飯,所以需要將自己過去攢下的金錢向“小鮮肉”購買糧食。假如每個人有10個單位的糧食需要,每個單位價值1元錢。小鮮肉們自己吃掉1000斤糧食,剩下1000斤糧食,其儲蓄率相當于50%。大叔們同樣需要消耗100斤糧食,所以購買了“小鮮肉”剩余的1000斤糧食。這個時候,問題來了,兩國的GDP分別是多少?
“小鮮肉”國的GDP是2000,“大叔”國的GDP是-1000。
為什么這么說,我們先看一下GDP是什么。GDP,中文名是國內生產總值,一個關鍵是國內,另一個關鍵是生產。小鮮肉們在本國生產了2000,不管其中的1000是在國內消費還是在國外消費,都算作生產國的GDP。這樣一來大叔們的GDP就很清晰了,他們沒生產,反而凈進口1000,所以他們的GDP是-1000。
這些跟中國又有什么關系呢?
很明顯,中國正在經歷由“小鮮肉”變成“大叔”的過程。過去,中國不缺乏勞動力,尤其是03年到13年十年間,中國的勞動力增長每年接近1000萬,所以其 經濟增長量可以輕松甩“大叔”國們幾條街。現在中國老齡化嚴重,勞動力開始副增長,干活的少了,吃飯的多了,經濟開始放緩是必然的趨勢。這是計劃生育在造成的結果,即便放開二胎,也不足以補充勞動力從而扭轉乾坤。
所以中國的經濟結構也開始發生變化,隨著勞動力人口下降和老齡人口占比的上升,中國將逐步從生產者轉向消費者,經濟增長速度會出現自然的下滑,投資率下降,消費率上升,工業占比下降,服務業占比上升。
第二個故事關于房地產
這是中國丈母娘最關心的問題,結婚是一定要準備新房的。不過,中國的高房價又像是丈母娘的克星,嚇跑了無數中國好女婿。
還是小鮮肉和大叔的故事。小鮮肉們仍然可以生產2000斤糧食,自己消耗1000斤,但是大叔們走了一半,只剩下50位老人,他們每年只要500斤糧食就可以了。第一年,大叔向小鮮肉買了500斤糧食,小鮮肉們剩下500斤。這個時候GDP分別是多少?
“大叔”國GDP是-500,“小鮮肉國”GDP還是2000,但是經濟結果發生了變化,原來是消費1000+出口1000,現在是消費1000+出口500+庫存500。
第二年,大叔們來找小鮮肉購買糧食500斤,小鮮肉們想,自己吃1000斤,庫里還有500斤,所以今年只需要生產1000斤就夠了,庫里的500斤正好賣給大叔們。所以小鮮肉們決定讓一半本國人放假休息,糧食先借給他們吃,明年再勞動補償就好,這個過程就叫做去庫存。那么兩國的GDP這時候是多少呢?
“大叔”國GDP是-500,“小鮮肉”國GDP是1000,雖然庫存有500,但是已經算到了第一年的GDP里,不能再算到第二年了。
中國的房地產已經到了“庫存壓頂”的年代,2013年之后,人口老齡化導致房地產需求大幅下降,而過去幾年投資的房地產項目還在不斷竣工,供過于求導致庫存堆積如山。目前中國房地產待售面積達6.6億平米,在建面積超50億平米,按照人均30平米的標準,幾乎透支了兩億人的需求。
即便今年房地產銷售還不錯,但也沒有哪個廠商敢再繼續生產房子,所以房地產投資下滑,已經低于銷售增速。但由于幾年前開工的項目還在不斷竣工,去年房地產不僅沒有去庫存,反而在被動增加庫存。大量的庫存需要去掉,也是影響中國GDP增長的一大原因。

一線城市房價正直奔“山頂”

轉自:21財聞匯(ID: jiayou21cbh)
21財聞匯綜合自:21世紀經濟報道、每日經濟新聞、第一財經日報、吳曉波頻道(wuxiaobopd)、黃生看金融(微信ID:fengyuhuangshan)、鳳凰財經
從當前的情況來看,中國似乎埋下了一場如東南亞、日本、香港、美國式的房地產崩潰的信號。
一線城市樓市上演跨年瘋狂
經歷了春節期間短暫的冷清,樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。
據偉業我愛我家數據中心統計,春節后首周內,北京二手住宅的網簽量高達6048套,日均成交864套,節后首周交易量為2010年以來最高值。其中,北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元,較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出,如果在并不特別偏遠的地段買房,300萬已經是北京的“起步價”。
上海更是屢屢被曝出春節后房東跳價,但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年,上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產市場,成交量也創下歷史新高,成交均價同比上漲18%。
去年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經歷了春節一周的“零成交”后,2月15日,深圳全市售出51套新房住宅,成交均價為91965元/平,突破9萬大關。
易居研究院近日發布的一項調研顯示,2015年房價暴漲的深圳,房價收入比已經高達25.8,位列全國之首,同比增幅達27.6%,而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱:“深圳已經出現短期泡沫。”
僅有廣州仍保持“溫和”狀態。數據顯示,春節后首周廣州共網簽新建住宅822套,處在周成交低位,均價僅在16883元/平米。
另外,市場機構克而瑞的最新數據顯示,一線城市住宅庫存全部降至十個月以下,上海只夠賣3.7個月。具體來看,截至2016年1月,上海商品住宅消化周期已經降至3.7個月;北京的消化周期為9.2個月;廣州的數據顯示為7.5個月;深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

深圳有人承包整棟樓賣
越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯合炒房的隊伍。在深圳已經有一套房的王小姐,近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。
“眾籌買房并不復雜,就是幾個朋友湊齊首付,并準備好兩年左右的月供資金,大家簽訂一個合約,以其中某一位的名義買房,約定房價上漲到某個點時拋出,獲利按出資比例分成。”王小姐告訴記者,合同中還要考慮房價滯漲的因素,若到某個時間點,房價漲幅依然不高,也必須拋出。
聯合炒房的極端,便是“包樓”。一位投資客告訴本報,深圳一些有實力的投資客會抱團,在看好某個新樓盤后,與開發商協商以某個價格承包下整棟樓,留著自己慢慢賣。
由于深圳限購,投資客會通過成立公司、購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格,過去一年,深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數萬元。
在投資客中有一類特殊人群,即房地產中介從業人員。由于對房地產行業有較為專業的認知和判斷,中介從業人員更容易從投資房產過程中獲利。
樓市暴漲背后的邏輯
如今,政府又推出了減稅、降首付等一系列救市政策,可以說,目前的房地產政策如果不是近10年最寬松的,也是2008年以來最寬松的。
首付:首套房首付25%,各地還可以下浮5個百分點,20%,回到10年前的水平。二套房30%,也是有二套房規定以來最低的吧。
利率:連續降息之后,房貸利率比2008年還要低。
營業稅:兩年就免征,也是有此規定以來最低的吧。當然,一線城市卻沒法享受。
契稅:首套房最低1%,其他是1.5%,很多城市還可以減免、抵扣。這差不多是史上最低的了。
公司債:上市房企去年發行公司債3000億,是2014年18倍。資金面之寬松,多年未見。是讓很多房企不斷高呼資金鏈要斷了。
房地產還想要什么政策?你想到的都給你,沒想到的也要塞給你。為什么政策這么給力呢?要知道專家們說了很多回,房地產對經濟的帶動作用巨大,反過來,房地產不好,就會拖累整個GDP。
今年開年以來,這股飆漲風據說已經刮進了上海,開發商坐地抬價,地王新聞不絕于耳,不少樓盤再次出現哄搶景象。樓市再來一場狂飆的所有條件或許基本已具備。
目前中國的樓市現狀存在三大判斷:一是房價與人口有關;二是靠農民工去樓市庫存不靠譜;三是7成庫存都在三四線城市,與一線城市的暴漲無關。
從人口結構的角度來看,上個世紀60至70年代是中國的嬰兒潮,60后、70后這一批嬰兒潮有3億多人口,這批人到1998年前后正好30多歲,他們進入必須成家立業買房的時候,因此,中國進入住房需求的高峰。
現在提出靠農民工房地產要去庫存,這個思路有多少可行性呢?給農民的補貼,讓他去城鎮買房, 2014年的農民工監測報告,能夠在城鎮買房的農民工,2.69億農民工當中只占0.7%,這個數字連1%都不到。很簡單,每個月的工資是2600塊錢,一年的收入不到3萬,剔除差旅費,還有吃喝的費用,不說養家糊口了,所剩無幾。想想城市的高級白領都沒有支付能力,你希望這些勞苦大眾能夠幫你去庫存,這是不現實的問題。
目前樓市70%的房地產庫存是在三四線城市,不在大城市周邊的三四線城市,那個房子以后是個大麻煩,很難消化,除非政府做另外一個安排,把你每年的保障性住房,棚戶區改造,新增700萬套的保障性住房,以貨幣化的方式去采購,不去新建。如今,在很多三四線城市,鬼城遍地,房地產投資早就變成了負增長。這就存在一個困境,一方面政府需要靠賣地維持財政收入,開發商房子越建越多;另一個現實是房子堆積越來越多,卻很難賣出去。
京滬深的房價還會上漲的三大理由!!!
其一,北京是首都是政治文化中心;上海是當仁不讓的經濟中心;深圳產業結構最健康,是創業基地。中國超大中心城市的吸泵效應才剛剛開始,北京比首爾、上海比臺北、深圳比香港,正在成為一種預期。
其二,去年中國新增貨幣總量是經濟成長速度的兩倍,貨幣超發的泛濫情之下,優質不動產將重新成為老百姓避險投資的選擇之一。
其三,政府鼓勵去庫存,各種優惠政策呼之欲出。
高房價之下,誰愿意看到房價暴漲?
市民肯定不愿意。對任何一個城市,一年房價漲三成,必然人心浮動,如果翻一番,幾乎就沒有人愿意做別的事情了,投資樓市成了最劃算的生意。在深圳、北京,你隨便在路上抓一個80后、90后,說到房價,沒有一個不是面有慍色的,其實大多數人都是買不起的啊。
政府愿意嗎?官員的內心也大多是不愿意的。房價上漲過速,勢必造成整個城市的物價水平抬升,特別是創業投資環境的險峻,土地是政府手中最后的那張牌,把預期都吃光了,往后的日子還過不過?
銀行愿意嗎?銀行人士也大多憂心忡忡。過快上漲的房價背后,樓市一定是存在一個不確定的泡沫,如果哪天真的再來一個斷崖下滑,原本體質就弱下來的銀行肯定吃不了兜著走,這貸出去的房貸可怎么收回來?要是演變成美國歷史上的次貸危機就更可怕了。
地產商愿意嗎?暴漲的土地價格,對中小開發商形成了擠出效應,而大型開發商也幾乎是在火中取栗,他們大多懷著能搶一把是一把的投機心理,繼續瘋狂漲下去,樓市越危險。這樣的行業一點也不值得期待。
這就是樓市的暴漲背后的糾結之處:中心城市的不動產價格仍有上漲的預期和空間,然而,幾乎所有的利益方,都不愿意看到暴漲景象的發生。
但是這股暴漲風卻可能在一季度繼續往前吹。
人人都不愿意暴漲,卻眼睜睜地看著暴漲的發生,這就是我們正在直面的尷尬事實。
房地產危機,一觸即發?
在樓市不瘋狂也要癲狂的情勢之下,上海352套千萬級新房一日搶光,更催發不少購房者陷入了恐慌性的搶購中。有的學者并不看好目前“非正常”狀態下的樓市。
1、樓市為什么火,央媽放貸支持。這種恐慌性的購房還會持續一段時間,背后是銀行信貸瘋狂進入房市,導致最后一次拉升。
2、樓市這么火,炒房客在干嗎?隨著房價的短時間迅猛拉高,房市逐漸進入高位派現的階段,很多投機客會開始在高位悄悄的不斷賣出房產。
3、樓市還能火多久?當前的房市泡沫是信貸泡沫極端的表現,一旦信貸無法維持,而且長期必然無法維持,最終房價將斷崖式的下跌。這種瘋狂還會持續一段時間,如果持續下去,真保不準樓市什么時候就泡沫破滅了。
職業投資人黃生甚至認為:當前中國的房地產市場也進入了一場史無前例的加杠桿期,和股票一樣,大量的場外配資正活躍在房地產市場,而這些場外配資為中國房市埋下了重大的隱患和危機。一些投機客看準了機會,會用很小的資金撬動巨大的杠桿,所以他們會不斷的通過各種途徑炒房,最終所有的風險都給了銀行。同樣,大量不具有購買和支付能力的人,也在場外配資的幫助下,開始購買房產,這和次貸危機一樣,將房子賣給了不具備償還按揭貸款能力的人,最終會爆發危機。
從當前的情況來看,中國似乎埋下了一場如東南亞、日本、香港、美國式的房地產崩潰的信號。2008年的中國救市情況還歷歷在目,房價蹭蹭往上竄讓好多人舉家背債買房。如今似乎是舊景重現,關鍵時刻買房者需冷靜。

—我們已經死了,世界末日的驚人真相—
有先知和靈異人士說,“其實我們在2012年就已經死了,只不過時間被重置,大家仍然覺得這個世界還存在……”這是危言聳聽嗎?在另一個時間軸的另一個地球上,為你揭秘世界末日的驚人真相……
文章來源:金融民工

 

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