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熱議:小區圍墻留不留,聽聽大家怎么說

2016-2-23 10:45| 發布者: scyjlaw

摘要: 昨晚起,一則新聞刷爆了朋友圈:《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下稱《意見》)近日印發,這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件,《意見》共9方面三十條,包括強化城市的 ...

昨晚起,一則新聞刷爆了朋友圈:《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下稱《意見》)近日印發,這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件,《意見》共9方面三十條,包括強化城市的規劃工作、提升城市建筑水平、完善城市公共服務等。其中有一條是最最引人關注的——
“我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區,已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。”
一石激起千層浪。
這條規定與每個住在城市里的人都息息相關,也因此引發了極大的關(tu)注(cao)——
街區這一概念發端于歐美,是一組建筑物與周邊或其中的廣場、街道、小公園、綠地等實體或空間的總稱。
易居智庫研究總監嚴躍進表示,此類政策調整是希望改變過去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業設施和住區設施隔離,同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區制度推進,將使得后續城市商業設施和住區設施規劃能夠融為一體,并且使得城市規劃朝節約土地等方向演進。
但在中原地產首席分析師張大偉看來,小區封閉是為了安全,何況住宅小區內的道路設置基本都是低速道路,如果開放如何保證社區居民的安全是個問題。老外的街區制是因為人人有槍而且本來就居住分散,這與國內基本都是高層住宅樓不同。
網友的反響好強烈:
瞌睡小姐s:人口素質、法律、執法都跟上了嗎?什么都想一步到位跟發達國家學,理想不錯可符合國情嗎?到時漂亮的設施好的小區誰都可以去逗留,安全、噪音、垃圾、設施損壞等等有人管嗎?
全都正常點兒:地皮可以分小塊賣了,分塊賣比整體賣更賺錢了,資金弱的小開發商春天來了,市政建設又可以大張旗鼓了,現有的封閉小區房價回暖了,小區內停車位被“統一管理了”,城管叔叔更“深入民間”了。這決定無時無刻不在透露著“雖然你花了錢,辦了證,但東西還是我的,我的,我的!!”
曲阜縣令:先轉一個法律人士意見:“《物權法》第73條清清楚楚,除城鎮公共道路、公共或明示屬個人的綠地外,建筑區劃內的道路、綠地,屬業主共有。發個文兒《物權法》就不算了?那已經收的土地出讓金退么?”——我還想問,小區公攤面積算建筑面積的,變成市政了有補貼退錢嗎……好幾萬一平米呢。
我叫哆啦A夢藍胖子:物權法規定,小區內的綠地、道路歸全體業主所有,這說公用就公用了,道路損壞了,是全體業主的物業費買單啊,還是政府買單?我花錢買的公攤,說公用就公用啦?
月球上行走的樹袋熊:首先,小區業主都是交了公攤費的,如果要逐步開放小區,國家是否考慮退還這部分費用?其次,若要實行該政策是否有相應的管理機制?現如今有人將公共道路占為私用,最簡單的如一些私家車占用公共道路停車,而這種狀況持續了很久都沒有解決,如果實行街區化是否能夠解決?安全舒適度有保證嗎?
鐘大喵:《物權法》第七十三條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。你們是不是又不想依法行政?有法必依,執法必嚴就這么忘了?
品茗說理:《物權法》和《不動產登記說明》已經明確小區公共場地包括地下車位的土地和建安成本已被計入房價,屬全體購房人共有。開發商或物業企業以車位使用權、承租等名義盜賣、盜租業主共有產權的車位,已經侵害了業主合法權益。哈爾濱政府給共有車位購買人出具不動產所有權證,這是亂用權力制造社會矛盾。
也有極少贊成的:
安安愛物理:開放道路不是說開放小區,有些小區占地面積很大,周圍的人都要繞道走不也麻煩嗎?開放小區的主干道,旁邊再加設圍欄照樣能夠保證小區安全。我就是不喜歡有的人不分青紅皂白上來就罵,整天上網就是來泄憤的嗎?
NSNS2009:這樣做就對了,國外的住宅沒有封閉式的,節約了很多空間,中國的土地更精貴,不應該劃地為牢。
好吧!:贊成部分地區先行,開放區有利社會安全及反恐,增強社會和諧及公共意識,減少人為貧富化分及攀比,統籌城市規劃及資源配置等等。
更深在藍0704:國外極少有封閉小區,但前提是設計時獨棟樓有獨立的安保和物業,噪音不是問題,有法律管著。
更有人推己及人,認為政策要落地,先從政府機關和企事業單位開始:
阿飛jessen:先把公共單位的停車場放開(周末),資源合理利用,不要讓特權在周末繼續特殊。
唯愿歲月靜好520:太好了,坐等各種軍區大院,政府大院打開大門的那一刻。
上海財大教授陳杰:這是一個大動作,對城市空間結構會有很大影響,但感覺不容易實現,尤其推動已建成封閉式小區對外開放,有侵犯業主物業權嫌疑。中國封閉小區自有封閉小區的理由,這方面有很多經典研究。雖然開放小區有一定好處,但在政府不提供普遍公共服務包括安全感的條件下硬性開放,相當于硬性均貧富,社會矛盾更大,可能性很小。如果封閉空間對外開放、交通毛細血管化有道理有緊迫性,政府大院、大學和很多大型單位應該首先拆掉圍墻、對外開放,造成交通瓶頸最多的就是這些單位。
孫不熟:街區制當然好,但目前只適用于新規劃還未建設的城區,已經被各類超級大盤切劃得稀巴爛的郊區新城,著實沒有條件推行街區制了。當然,如果一定要打開,先從機關大院開始咯?
作為一個熟悉規劃行業的人來說,看到這個新聞,應該非常高興,因為很多經典的規劃理論都在宣揚街區制的好處。比如那本世界名著《美國大城市的死與生》的作者雅各布斯,就在著作里濃墨重彩地論證街區制在營造社區活力、公共安全等方面的優點。
什么是街區制?最常見的形式就是,上面住人、下面營商,上面是私有空間,下面是商業空間或者公共空間,住宅與外部世界全面打通,形成一個沒有圍墻的開放式社會。與之相對應的當然是封閉式小區。
街區制的優點主要有兩個,一個是土地的集約化使用,可以將城市有限的道路資源全部利用起來,而非放在封閉式小區里閑置。當前,中國城市越來越擁堵,卻有很多道路資源被封閉在各類封閉式社區里閑置。
第二個優點是有利于營造更有活力的社區氛圍,這個道理可以舉例說明:比如廣州市,老城區里有很多騎樓,這些騎樓就是一種典型的街區制;而在遠郊的番禺,則以超級巨無霸封閉式樓盤著稱。如果老城和番禺你都去過,就會發現,老城區的生活氣息是番禺那些高大上的超級樓盤不能比擬的,雖然番禺的人口總量是超過老城區的。
中國應該是全球封閉式小區的集大成者,將圈地運動發揮到極致,城市空間中的相當大一部分被各類機關衙門、封閉式小區盤踞,未來的城市規劃的確應該向街區制轉型。
從中倒是能夠看出些對城市開發模式的改革愿望,或許是希望能夠緩解城市交通問題,又或許希望對房價有所影響,但是實施起來恐怕適得其反。
另外“已建成的小區”逐步打開,”內部道路公共化”,這個似乎是為了城市利益來進行現有建成區的優化調整,只是這涉及業主權益,不免會引發更多爭議。目前看來,大家吐槽夠多了,只等著各地實施細則。
在知乎上也曾經進行過一個討論:為什么中國內地小區多為封閉式、大院式社區,西方國家及臺灣、日本民房多數直接臨街,社區多為開放式?
一名叫“建筑師王秩”的知乎網友留言稱:
首先,我不認為封閉式小區和民族性、計劃經濟大院有太密切的關系,而認為它是土地制度、規劃法規、市場因素共同作用下的一個結果。中國的現代封閉式社區,歷史也不比商品房的歷史更久。
1、在歷史上和世界各地,開放式和封閉式的住宅組織模式是共存、交織的。
中國古代的城池,可以算作大型的封閉式小區,唐代的里坊,算是小型的封閉式小區。近代的街巷式城市空間,基本是開放式的,但是很多城市都有“里門”,把一組街巷住宅控制成一個封閉式小區。
即使開放式組織為主的美國、非洲,也有少部分帶圍墻和保安的封閉式小區。
2、封閉式小區的好處
首先是治安,封閉式小區只有少量開口與城市相連,能減少盜竊犯、流浪漢等對內部住宅的危害。而開放式小區,就少了一層防衛。
其次是交通安全,封閉式小區沒有過境交通,內部車輛較少,實現了人車分流的小區,內部幾乎沒有汽車。老人、孩子在小區內部嬉戲玩耍的時候,就能少面對一些危險。
再次是封閉式小區的內部景觀、園林,基本只為小區居民服務,同樣成本下能維持更好的品質。
3、封閉式小區的缺點
通常認為封閉式小區是反城市的,造成街道空間冷漠,城市交通不暢。
4、為什么中國大陸封閉式小區較多,而其他地方較少
我覺得首要原因是土地所有制、行政效率,中國大陸現在的住宅開發可以獲得較大的地塊,有條件構建一個擁有優美環境的社區。而臺灣、日本則缺少這個條件,但臺灣的高檔社區也會用很好的安保系統封閉起來。
大陸早期的住宅小區比如90年代以前的,以開放式為主,大多難以保障環境質量,封閉式小區推出后受到了消費者認可,盡管被城市管理者和規劃師所詬病,仍然成了商品住宅的主流。只有政府主導的保障房會考慮采用開放式。
該知乎網友還認為,各個封閉式小區把城市空間變成了排斥人的交通溝,失去了街巷的宜人尺度,不適宜步行。不過改善這些弊端的方式應該是一種全新的住宅形式的出現,而不是退回到過去,更不是臺灣那種,那種的居住質量不高,難以被市場接受(的形式)。
最后,讓我們來看看業內人士是怎么看待這一政策的:
劉遠舉:不管如何,一個影響如此大的政策,從實證到規范,就是一個利益與成本選擇的問題。但無聲無息,出臺得如此突然。
王寧:開放已建封閉小區,明顯違反契約論理、產權約定、有損物業價值,再說各小區物管費也不同,如何用差別化公共服務取代?除非全體業主統一,或者強制征用(為公共道路)。
地產圈網友:住建部人也不參與這樣的決策?有誰不知道小區路況就走進去車開進去?小區建設時為了美化,當初追求曲徑通幽小路,路的標準也是非機動車道,真打開,以后誰來改造?遇到綠化直接鏟除?小區業主愿意讓樓下成公共通道?這簡直就是鬧劇。當年土地賣了,現在再拿回做城市公共道路,真以為是共產主義呀。
清華規劃網友:以后地理圍欄估計要火起來,沒有實體圍墻,但是自動檢測非業主地理足跡進入。街道改造肯定要大量進行,深圳已經很流行了,成都市長也呼吁小街區好幾年。
地理所楊振山:到現在城市規劃和城市發展一會兒跟風美國,一會兒歐洲,到現在都沒有自己的特點。街道小商販本來是亞洲城市中最具特色的東西之一,如果真沒了,毀了。現在上層是看到了社會割裂的風險,如果真的出現真的是很痛苦的一件事,不過不能一刀切。我們大多數城市交通的微循環是好于大循環的,所以街區對交通的影響可能沒那么大。哪天院墻沒了,賣防盜窗的要笑了。
交通規劃楊濤:實踐的難度其實挺大的。1、各位住在封閉小區中的普通人愿意開放嗎?民意如何?2、加大道路密度網,如果單向車道沒有組織好,難道不更堵嗎?3、各個權力部門大院怎么想?生活方式決定了決策模式,畢竟現管重要。每種城市格局對應于一種生活方式和社會運轉方式。國人為什么熱衷家裝,而絕大部分不熱衷窗戶、戶外、公共空間的整理?那么,街坊模式就是毀在這種生活文化下打問號。當然,強力推動,也沒有做不到的。不破不立。
最后補充一段微博同濟大學建筑與城市規劃學院城市規劃系教授孫施文的話:
原先的小區并無圍墻,即使是行列式,建筑布置有些用裙房圍合隔斷。后治安問題多,公安要求所有樓盤驗收必須有圍墻,否則不辦入戶,從此成慣例并強化。規劃、建筑設計圖原均無圍墻,后圍墻成通例布局方式只得改變。
來源:新華日報


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